Prezydent Andrzej Duda podpisał 6 czerwca 2025 roku ustawę wprowadzającą obowiązek publikowania cen mieszkań przez deweloperów, kończąc wieloletnie starania o zwiększenie przejrzystości polskiego rynku nieruchomości. Nowelizacja ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym nakłada na deweloperów szereg nowych obowiązków informacyjnych, które mają poprawić pozycję negocjacyjną potencjalnych nabywców mieszkań.
Regulacja przewiduje publikację aktualnych cen na stronach internetowych deweloperów oraz w centralnym rejestrze rządowym, wprowadza mechanizmy archiwizacji danych cenowych oraz sankcje za nieprzestrzeganie przepisów. Minister funduszy i polityki regionalnej Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz podkreśliła, że obowiązku ujawniania cen przez deweloperów nie udawało się wprowadzić przez 30 lat ze względu na silne lobby deweloperskie.
Długa droga do przejrzystości
Kwestia jawności cen mieszkań na polskim rynku deweloperskim była przedmiotem dyskusji przez ostatnie trzy dekady. Prezydent Andrzej Duda podczas spotkania z ministrą w Pałacu Prezydenckim przyznał wprost, że wstydzi się, iż sam nie wpadł na taki pomysł wcześniej, ponieważ kwestia jawności cen mieszkań powinna być uregulowana już dawno. Głowa państwa dodała, że w wieloletniej pracy polityka doświadczył, jak ogromne wpływy ma lobby deweloperskie i że zdecydowanie takim wpływom nie należy ulegać.
Projekt ustawy został przygotowany przez klub parlamentarny Polska 2050-TD i przeszedł przez standardową procedurę legislacyjną. Sejm przyjął ustawę 24 kwietnia 2025 roku przy poparciu 418 posłów, przy braku głosów przeciwnych i jedynie dwóch wstrzymujących się. Senat 14 maja 2025 roku wprowadził istotne poprawki rozszerzające zakres obowiązków, zastępując słowo „sprzedaży” terminem „umowa”, co oznacza, że jawność cen obejmie nie tylko gotowe mieszkania stanowiące około 12 procent rynku, ale także lokale w budowie.
Nowe obowiązki deweloperów
Nowelizacja nakłada na deweloperów fundamentalny obowiązek prowadzenia własnej strony internetowej, na której od dnia rozpoczęcia sprzedaży do dnia przeniesienia własności ostatniej nieruchomości muszą publikować aktualne informacje cenowe. Na stronie internetowej deweloper będzie zobowiązany podawać cenę metra kwadratowego powierzchni użytkowej każdego z oferowanych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych oraz cenę całej nieruchomości będących przedmiotem umowy.
Deweloper musi również podać ceny pomieszczeń przynależnych, takich jak komórki, strychy, piwnice czy garaże, jeżeli cena tych pomieszczeń nie jest uwzględniona w cenie metra kwadratowego powierzchni użytkowej. Ustawa wprowadza obowiązek codziennej aktualizacji informacji cenowych, co ma zapewnić nabywcom dostęp do najświeższych danych rynkowych.
Deweloperzy będą musieli aktualizować ceny co 24 godziny i archiwizować informacje o tym, jak zmieniały się w czasie, aby potencjalny nabywca lokalu mógł je porównać. W przypadku zmiany cen deweloper musi niezwłocznie uaktualnić informacje na swojej stronie internetowej z podaniem daty zmiany oraz z zachowaniem dotychczas podanych informacji.
Centralny rejestr cen
Oprócz własnych stron internetowych deweloperów, wszystkie informacje o cenach będą również zamieszczane na rządowym portalu dane.gov.pl. Deweloperzy będą zobowiązani do przekazywania tych danych ministrowi właściwemu do spraw informatyzacji raz dziennie. Minister cyfryzacji będzie publikował dane o cenach lokali mieszkalnych i domów na portalu, tworząc centralną bazę danych dostępną dla wszystkich zainteresowanych.
Przepisy nie określają jeszcze dokładnej formuły i struktury danych, które mają być przekazywane do serwisu rządowego, co może stanowić problem implementacyjny. Polski Związek Firm Deweloperskich apeluje o wprowadzenie jednolitych wymogów dotyczących przekazywania danych, wskazując, że każdy deweloper stosuje własne nazewnictwo, co może prowadzić do niejednolitości informacji.
Ochrona nabywców i sankcje
Ustawa wprowadza istotne uprawnienie dla nabywców mieszkań w postaci prawa do żądania zawarcia umowy po cenie najkorzystniejszej w przypadku rozbieżności między ceną podaną na stronie internetowej a ceną oferowaną przy zawarciu umowy. To rozwiązanie ma chronić konsumentów przed praktykami polegającymi na podawaniu niższych cen w reklamie, a następnie oferowaniu wyższych podczas negocjacji.
Eksperci wyrażają jednak wątpliwości co do skuteczności tego mechanizmu w praktyce, wskazując na formę notarialną nabycia nieruchomości i konieczność wszczęcia długotrwałego postępowania sądowego. Dodatkowo, możliwość aktualizacji ceny w niewielkich odstępach czasu może bardzo utrudnić konsumentowi sformułowanie roszczenia.
Naruszenie obowiązków przewidzianych w ustawie będzie stanowiło praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów. Za egzekwowanie przepisów odpowiedzialny będzie Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, który może nakładać kary pieniężne w wysokości do 10 procent obrotu osiągniętego w roku obrotowym poprzedzającym rok nałożenia kary.
Wdrożenie i ograniczenia
Ustawa wejdzie w życie po upływie miesiąca od dnia ogłoszenia w Dzienniku Ustaw. Podmioty, które rozpoczęły sprzedaż lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych przed wejściem ustawy w życie, będą miały 2 miesiące na dostosowanie się do jej postanowień. Minister Pełczyńska-Nałęcz zapowiedziała, że jej resort będzie bezwzględnie pilnował, aby ustawa była wdrażana w pełni bez żadnych obejść i prób manipulowania.
Mimo szerokiego poparcia dla idei jawności cen, eksperci wskazują na szereg niedociągnięć w przyjętych przepisach. Ustawa nie obejmuje wszystkich mieszkań budowanych przez deweloperów, ale tylko te objęte ofertą publiczną kierowaną do nieoznaczonego kręgu odbiorców. Mieszkania sprzedawane w trybie indywidualnych negocjacji lub w ramach zamkniętych ofert nie będą objęte obowiązkiem.
Podczas prac senackich zgłoszono propozycję zobowiązującą do informowania o cenach transakcyjnych sprzedanych lokali, jednak została ona odrzucona ze względu na obawy o naruszenie prywatności nabywców. Rząd planuje dalsze prace nad ustawą, aby zapewnić jej skuteczność i przejrzystość w praktycznym zastosowaniu.