Rynek nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych przechodzi głęboką transformację. Tam, gdzie jeszcze kilkanaście lat temu wystarczyło spełnić minimalne wymagania budowlane, dziś inwestorzy, najemcy i instytucje finansowe oczekują dowodu na to, że budynek jest zaprojektowany i zarządzany z myślą o środowisku oraz komforcie użytkowników. Odpowiedzią na te oczekiwania stały się międzynarodowe systemy certyfikacji – BREEAM, LEED i WELL – które z roku na rok zyskują na znaczeniu w Polsce i na świecie.
Czym jest certyfikacja budynków?
Certyfikacja budynków to niezależna ocena przeprowadzana przez uprawnioną jednostkę, która potwierdza, że obiekt spełnia określone standardy środowiskowe, energetyczne i użytkowe. Wynik wyrażany jest w postaci poziomu certyfikatu – od podstawowego po platynowy – przyznawanego na podstawie udokumentowanych danych projektowych i pomiarów eksploatacyjnych.
System ten działa jak zewnętrzny audyt, który nadaje obiektywną wartość deklaracjom deweloperów i umożliwia rzetelne porównanie budynków na rynku.
Rosnąca popularność certyfikatów wynika z kilku nakładających się tendencji. Europejski Zielony Ład wymusza dekarbonizację sektora budowlanego, a dyrektywa w sprawie charakterystyki energetycznej budynków (EPBD) zaostrzała i zaostrzać będzie wymagania wobec nowych i modernizowanych obiektów. Jednocześnie korporacje zajmujące biura w certyfikowanych budynkach mogą łatwiej wywiązać się z obowiązków raportowania ESG, a banki coraz częściej uzależniają warunki finansowania od ekologicznego standardu inwestycji.
Standard BREEAM. Najstarszy system certyfikacji
Building Research Establishment Environmental Assessment Method, znany pod akronimem BREEAM, to najstarszy i najszerzej stosowany system certyfikacji budynków na świecie. Powstał w Wielkiej Brytanii w 1990 roku i do dziś pozostaje standardem dominującym w Europie, w tym w Polsce. Ocena budynku w systemie BREEAM obejmuje kilka kategorii: zarządzanie procesem budowlanym, zdrowie i dobre samopoczucie użytkowników, energię, transport, gospodarkę wodną, materiały budowlane, gospodarkę odpadami, użytkowanie terenu i ekologię oraz zanieczyszczenia.
Każda kategoria jest punktowana, a suma punktów przekłada się na jeden z pięciu poziomów certyfikatu: Pass, Good, Very Good, Excellent lub Outstanding. W praktyce polskiego rynku deweloperskiego najczęściej spotykanym celem jest poziom Excellent, który wymaga uzyskania co najmniej 70 procent możliwych punktów. Poziom Outstanding, zarezerwowany dla obiektów wyjątkowych, osiąga mniej niż jeden procent certyfikowanych budynków na świecie.
BREEAM oferuje kilka wariantów dostosowanych do typu obiektu: BREEAM New Construction przeznaczony jest dla nowych inwestycji, BREEAM In-Use ocenia budynki już eksploatowane, a BREEAM Communities służy do oceny całych obszarów i planów zagospodarowania przestrzennego. Ta elastyczność sprawia, że certyfikat jest stosowany zarówno przy biurowcach i centrach logistycznych, jak i przy osiedlach mieszkaniowych.
Kluczową rolę w procesie certyfikacji odgrywa licencjonowany BREEAM Assessor – niezależny ekspert uprawniony przez BRE Global do przeprowadzania ocen i weryfikacji dokumentacji. To właśnie jego raport, a nie deklaracja inwestora, stanowi podstawę do przyznania certyfikatu przez jednostkę certyfikującą.
Standard LEED. Amerykański system certyfikacji
Leadership in Energy and Environmental Design, czyli LEED, to system opracowany w Stanach Zjednoczonych przez organizację U.S. Green Building Council. Pierwsza wersja standardu pojawiła się w 1998 roku, a aktualna edycja LEED v4.1 kładzie szczególny nacisk na efektywność energetyczną, jakość powietrza wewnętrznego i wyniki mierzone w trakcie eksploatacji budynku, a nie tylko w fazie projektowej.
Ocena w systemie LEED opiera się na punktach przyznawanych w kategoriach takich jak lokalizacja i transport, zrównoważone zagospodarowanie terenu, efektywna gospodarka wodna, energia i atmosfera, materiały i zasoby, jakość środowiska wewnętrznego oraz innowacje. Certyfikat przyznawany jest na czterech poziomach: Certified (40–49 punktów), Silver (50–59 punktów), Gold (60–79 punktów) i Platinum (80 i więcej punktów).
Ogólnie rzecz ujmując, certyfikat LEED jest szczególnie popularny wśród właścicieli budynków biurowych, którzy chcą przyciągnąć najemców z korporacji z rynków anglosaskich – zwłaszcza firm technologicznych, finansowych i prawniczych przyzwyczajonych do tego standardu w swoich macierzystych krajach. W Polsce certyfikat LEED Gold i LEED Platinum stały się symbolem prestiżu na rynku biurowym. Do najgłośniejszych przykładów należą warszawskie Varso Tower – najwyższy budynek w Unii Europejskiej, certyfikowany na poziomie LEED Gold – oraz Mennica Legacy Tower, który uzyskał certyfikat LEED Core & Shell na poziomie Platinum.
W procesie uzyskiwania certyfikatu LEED niezbędna jest współpraca z LEED AP (Accredited Professional) – specjalistą posiadającym akredytację U.S. Green Building Council. LEED AP koordynuje przygotowanie dokumentacji, weryfikuje zgodność projektu z wymaganiami systemu i reprezentuje inwestora w kontaktach z jednostką certyfikującą. Jego udział w projekcie jest formalnie premiowany dodatkowymi punktami innowacyjnymi.
Standard WELL. Człowiek w centrum uwagi
O ile BREEAM i LEED koncentrują się przede wszystkim na wpływie budynku na środowisko, o tyle system WELL Building Standard przyjmuje odmienną perspektywę: mierzy, jak budynek wpływa na zdrowie, komfort i produktywność ludzi, którzy w nim przebywają. Standard opracowany przez International WELL Building Institute (IWBI) i wprowadzony na rynek w 2014 roku stał się odpowiedzią na rosnącą świadomość, że środowisko wewnętrzne budynku ma bezpośredni wpływ na samopoczucie i efektywność pracowników.
WELL ocenia budynek w dziesięciu kategoriach, zwanych konceptami: powietrze, woda, odżywianie, światło, ruch fizyczny, komfort termiczny, dźwięk, materiały, umysł i wspólnota. W każdej z nich certyfikator sprawdza nie tylko rozwiązania techniczne, ale przede wszystkim mierzalne parametry środowiska – stężenie PM2.5 i CO₂ w powietrzu, natężenie i temperaturę barwową światła dziennego i sztucznego, poziom hałasu czy dostępność zdrowej żywności w budynku. Wyniki muszą być potwierdzone pomiarami przeprowadzonymi na miejscu, co odróżnia WELL od systemów opartych wyłącznie na dokumentacji projektowej.
Certyfikat WELL przyznawany jest na trzech poziomach: Silver, Gold i Platinum. Obowiązuje przez trzy lata, po czym obiekt musi przejść recertyfikację co oznacza, że zarządca budynku jest zobowiązany do stałego monitorowania i utrzymywania parametrów środowiskowych na odpowiednim poziomie. Takie podejście dobrze wpisuje się w filozofię systemów zarządzania energią i środowiskiem, które zakładają ciągłe doskonalenie, a nie jednorazowe spełnienie wymogów.
Jak certyfikaty przenikają się z audytem energetycznym
Droga do certyfikatu BREEAM, LEED lub WELL niemal zawsze prowadzi przez szczegółową analizę energetyczną budynku. Dane z audytu energetycznego – dotyczące izolacyjności przegród, sprawności systemów ogrzewania i chłodzenia, zużycia ciepłej wody użytkowej oraz efektywności wentylacji – stanowią podstawę dokumentacji wymaganej przez wszystkie trzy systemy. W przypadku LEED kategoria „Energia i atmosfera” odpowiada za największą pulę punktów, co sprawia, że zoptymalizowane zużycie energii jest w praktyce warunkiem uzyskania wyższego poziomu certyfikatu.
Warto przy tym pamiętać, że świadectwo charakterystyki energetycznej, choć obowiązkowe przy sprzedaży lub wynajmie budynku, nie zastępuje certyfikacji BREEAM ani LEED. Świadectwo informuje o klasie energetycznej obiektu w danym momencie, natomiast certyfikat potwierdza, że cały proces projektowania, budowy i eksploatacji był prowadzony zgodnie z wymagającymi standardami środowiskowymi. Różnica jest więc nie tylko ilościowa, ale i jakościowa.
Białe certyfikaty, czyli świadectwa efektywności energetycznej uzyskiwane za realizację inwestycji pro-oszczędnościowych, mogą stanowić dodatkowy argument finansowy dla inwestora starającego się o certyfikat BREEAM lub LEED. Oszczędności energii potwierdzone audytem energetycznym przekładają się na możliwość pozyskania białych certyfikatów, które można następnie sprzedać na Towarowej Giełdzie Energii, częściowo finansując w ten sposób modernizację budynku. Co istotne, ten sam audyt, który dokumentuje zakres prac dla celów certyfikacji, może jednocześnie stanowić podstawę do ubiegania się o premię termomodernizacyjną z Banku Gospodarstwa Krajowego – tworzy się w ten sposób synergia procesów, w której jeden dokument otwiera dostęp do kilku niezależnych źródeł finansowania, realnie obniżając łączny koszt inwestycji.
Koszty certyfikacji i zwrot z inwestycji
Certyfikacja nie jest bezkosztowa, a inwestorzy planujący ten proces powinni uwzględnić kilka rodzajów wydatków. Opłata rejestracyjna wnoszona do organizacji zarządzającej systemem (BRE Global w przypadku BREEAM, USGBC w przypadku LEED) wynosi zwykle od kilku do kilkunastu tysięcy złotych, zależnie od wielkości obiektu. Do tego dochodzi wynagrodzenie BREEAM Assessora lub LEED AP, koszty dokumentacji technicznej oraz ewentualne nakłady na rozwiązania techniczne wymagane do osiągnięcia wyższego poziomu certyfikatu.
Badania przeprowadzone na rynkach zachodnioeuropejskich wskazują, że budynki z certyfikatem BREEAM Excellent lub LEED Gold osiągają o 5–10 procent wyższe stawki czynszowe niż porównywalne obiekty niecertyfikowane, a ich wartość rynkowa jest wyższa o 10–15 procent. Niższe koszty eksploatacji – wynikające z mniejszego zużycia energii i wody – przekładają się na wyższy wskaźnik NOI (Net Operating Income), co jest bezpośrednio odzwierciedlone w wycenie nieruchomości metodą dochodową. Okres zwrotu nakładów poniesionych na certyfikację wynosi zazwyczaj od trzech do siedmiu lat, choć w przypadku budynków logistycznych i magazynowych, gdzie koszty energii stanowią istotną część kosztów operacyjnych, może być krótszy.
Inne systemy certyfikacji – DGNB, HQE i Zielony Dom
Obok dominującej trójki istnieje kilka regionalnych systemów certyfikacji, które odgrywają ważną rolę w swoich macierzystych rynkach i stopniowo zyskują zasięg międzynarodowy. Warto je znać, ponieważ wybór systemu certyfikacji bywa uwarunkowany profilem inwestora, rynkiem docelowym lub wymaganiami konkretnego najemcy.
DGNB (Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen) to system opracowany w Niemczech w 2008 roku, który wyróżnia się podejściem opartym na całościowej ocenie cyklu życia budynku (LCA – Life Cycle Assessment). W przeciwieństwie do BREEAM i LEED, DGNB ocenia nie tylko fazy projektowania i budowy, ale uwzględnia szacowane koszty i emisje przez cały okres eksploatacji, łącznie z rozbiórką. System jest szczególnie popularny w Niemczech, Austrii i Skandynawii, a jego wpływ na rynek środkowoeuropejski systematycznie rośnie.
HQE (Haute Qualité Environnementale) to francuski system certyfikacji zarządzany przez stowarzyszenie Certivéa, silnie zakorzeniony w budownictwie komercyjnym i mieszkaniowym we Francji oraz w krajach frankofońskich. Jego specyfika polega na dużym nacisku na jakość środowiska wewnętrznego i komfort użytkowników, co czyni go systemem zbliżonym filozoficznie do WELL, choć obejmującym szerszy zakres zagadnień środowiskowych.
Na polskim rynku działa Polska Rada Zielonego Budownictwa (PLGBC), która promuje certyfikację BREEAM i LEED, a od kilku lat rozwija własny program Zielony Dom – dostosowany do specyfiki krajowego budownictwa mieszkaniowego. Zielony Dom ocenia budynki wielorodzinne pod kątem efektywności energetycznej, jakości powietrza, dostępu do terenów zielonych i rozwiązań proekologicznych, stanowiąc opcję dla deweloperów, którzy chcą certyfikować projekty mieszkaniowe według polskich realiów rynkowych.
Certyfikaty BREEAM, LEED i WELL zyskują coraz większe znaczenie w kontekście raportowania ESG. Duże firmy, zobowiązane do ujawniania informacji o wpływie swojej działalności na środowisko, społeczeństwo i ład korporacyjny, poszukują obiektywnych wskaźników, które mogą uwzględnić w raportach. Certyfikat budynku jest jednym z takich wskaźników – w kategorii środowiskowej potwierdza, że siedziba firmy lub wynajmowane przez nią biuro spełnia określone standardy.
Taksonomia UE, czyli unijny system klasyfikacji zrównoważonych działalności gospodarczych, wywiera dodatkową presję na właścicieli nieruchomości. Aby nieruchomość mogła być uznana za zrównoważoną w rozumieniu taksonomii, musi spełnić rygorystyczne kryteria techniczne dotyczące efektywności energetycznej. Certyfikaty BREEAM Excellent lub LEED Gold mogą ułatwić wykazanie zgodności z tymi kryteriami, co z kolei otwiera drzwi do tzw. zielonych obligacji i preferencyjnego finansowania bankowego.
Instytucje finansowe coraz częściej różnicują warunki kredytowania w zależności od standardu ekologicznego finansowanej nieruchomości. Budynki z certyfikatem uzyskują niższe marże kredytowe lub lepsze warunki ubezpieczenia. Ta tendencja sprawia, że certyfikacja przestaje być wyłącznie narzędziem marketingowym, a staje się elementem strategii zarządzania ryzykiem i optymalizacji kosztów finansowania inwestycji.
Perspektywy rozwoju w Polsce
Polski rynek certyfikowanych budynków rośnie w szybkim tempie. Przez wiele lat certyfikacja dotyczyła niemal wyłącznie obiektów komercyjnych – biurowców, centrów logistycznych i hoteli. Stopniowo obejmuje jednak coraz szerszy zakres nieruchomości. Osiedla mieszkaniowe certyfikowane w systemie BREEAM Communities pojawiają się w ofercie deweloperów, którzy chcą wyróżnić swoje projekty na tle konkurencji i odpowiedzieć na oczekiwania świadomych nabywców.
Dynamika tego rynku jest napędzana z kilku stron jednocześnie. Zaostrzone wymagania dyrektywy EPBD, presja ze strony inwestorów instytucjonalnych i funduszy nieruchomościowych, obowiązek raportowania ESG dla dużych spółek oraz rosnąca świadomość ekologiczna najemców i kupujących tworzą środowisko, w którym certyfikacja przechodzi od statusu wyróżnienia do standardu rynkowego. Dla deweloperów i zarządców nieruchomości, którzy rozumieją ten kierunek zmian, certyfikaty BREEAM, LEED i WELL stają się inwestycją, która procentuje przez cały cykl życia budynku.
dsai, fot. materiały redakcji, materiał przygotowany na podstawie informacji zawartych na stronie Dekra Polska, lidera w zakresie programów certyfikacji w Polsce.